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Grundrissplan als PDF zum herunterladen

Liegenschaft Rösliweg 22, Kat. Nr. 12018, 8404 Winterthur

Kontakt: Fam. Leemann, Tel. 0522231090, E-Mail: 22@leemann.net

Juni 2009

Grundlagen

Schätzungsbericht von 2003

Überarbeitet Juni 2009

Makrolage

Stadt Winterthur, Stadtteil Oberwinterthur, Pfaffenwiesen-Quartier, d.h. ca. 3,5 km nordostlich der Winterthurer Altstadt, bzw. ca. 20 km nordöstlich des neuen Arbeitszentrums "Zürich-Nord”, bzw. ca. 17 km nordostlich des Flughafens Kloten. Gute Anbindung an die öffentlichen und privaten Hauptverkehrsträger (siehe Kartenausschnitt im Anhang)

Mikrolage

Ruhige, sonnige Wohnlage in ursprünglichem Einfamilienhausquartier. Reizvolle Naherholungsgebiete (Goldenberg, Bäumli, Lindberg) sind innert kurzer Zeit zu Fuss erreichbar (siehe Uebersichtsplan im Anhang)

lnfrastruktur

Der Stadtteil Oberwinterthur besitzt eine eigenständige, gute Infrastruktur

- Einkaufszentrum "Römertor” ca. 12 Gehminuten

- Kindergarten ca. 2 Gehminuten

- Primarschule ca. 10 Gehminuten

- Oberstufe ca. 10 Gehminuten

- Mittelschule ca. 12 Velominuten

- Bushaltestelle ca. 6 Gehminuten

- Bahnhof Wallrüti (S12) ca. 4 Gehminuten

- Autobahnanschluss Oberwinterthur (A1) ca. 4 Autominuten

Grundstück Kat. Nr. 12018

Grundstückgrösse 213.00 m3

Dazu gehört 1/29 Miteigentum an Kat. Nr. 12400 (Strassengebiet, Rosliweg)

Zoneneinteilung

Gemäss Zonenplan der Stadt Winterthur vom 03.10.2000/28.03.2001 liegt das Grundstrück in der zweigeschossigen Wohnzone mit einer zulässigen Bau- massenziffer von 2,0 m3 / m2.

Altlasten

Das Grundstück ist nicht im Altlastenverdachtsflächenkataster der Stadt Winterthur eingetragen.

Gebäude

Beidseitig angebautes Reiheneinfamilienhaus (Mittelhaus) mit 6 ½ Zimmern

auf drei Geschossen und sep. Garage

Architektur

Schlichte, eher einfache architektonische Gestaltung

Grundrisse

Gutes, zeitgemässes Grundrisskonzept. Raumdispositionen und Zimmergrössen

sehr gut durchdacht

Untergeschoss,

- Vorplatz, Gang

- Keller, vormals Heizung

- Waschküche/Trocknungsraum, mit direktem Ausgang

-Bastelraum

-Schutzraum

Erdgeschoss:

- Vorplatz/Entree mit Garderobe

- sep.WC

- Küche mit Frühstücksbar

- Wohn/Esszimmer

Obergeschoss:

- Vorplatz/Gang

- Bad

- sep.WC

- Kinderzimmer

- Elternzimmer

- Kinderzimmer

Dachgeschoss:

- Vorplatz

- Kinderimmer

- Dachterasse

- Bürozimmer

- sep.WC

- Gasheizung, Abstellraum

Gebäudedaten

Erstellungsjahr: 1972 (Angabe GVZ)

- Assek. Nr. 3494

- Kubatur nach GVZ: 657.00 m2

- Versicherungswert 2003 nach GVZ Fr. 459 000.-

diversen Umbauten und Renovationen in verschiedenen Etappen:

- Fenster

- Eingangstüren

- neue Wohnküche

- neues Gäste WC

- Bodenplatten

- Garten

- elektrischer Storren

- strukturierte Gebäudeverkabelung

- lsolation (10 cm) Aussenwand Westseite

- Umbau Cheminee (Warmlufteinsatz)

- Täferdecken im Wohnzimmer

- Kastenfronten in Naturholz

- Gasheizkessel

- Neuer Plattenboden auf Dachtenasse

- Riemenparkett (Eiche) im Wohnzimmer

- Zusätzliches WC im Heizraum (DG)

Konstruktion

Konventionelle Massivbauweise.

- Fundation: Stahlbetonplatte.

- Aussenwände:

UG: Stahlbeton

EG, OG, DG: Backsteinmauerwerk (18 cm), mit innenliegender Wärmedämmung (3 cm) und innerer Vorsatzschale (6 cm).

- Decken: Stahlbeton.

- Dach: Satteldach mit Ziegeleindeckung, Unterdach und Wärmedämmung (60mm)

- Spenglerarbeit in Kupferblech.

- Fenster:

UG/EG/1.OG neue Kunstoffenster

2. OG Ursprüngliche Holzfenster mit Doppelverglasung.

- Sonnen- und Wetterschutz: Rollläden

Haustechnik

Elektroinstallationen:

- Ursprüngliches Sicherungstableau mit Schraubsicherungen im Kellenaum UG. ( Alle Erweiterungen mit Kippsicherungen )

- moderne lnstallation, mit mind. 1 Lampenstelle und min. 2 x 3 Steckdosen pro Raum.

- Telefon: 1 Amtsleitung (ISDN OK)

- TV: jeder Raum 1 Anschlussdose Kabelfernsehen Cablecom

- Internet: jeder Raum 2 x RJ45 Anschluss mit Patchpannel im UG (strukturierte Verkabelung)

- genügend Leerrohre früh zukünftige Erweiterungen (z.B. FTTH)

Heizung:

Zentralheizung mit einem Gasheizkessel (Jahrgang 1989) als Wärmerzeuger sowie Radiatoren als Wärmeverteiler.

Chemineeofen mit Warmlufteinsatz im Wohnzimmer

Sanitäre lnstallationen:

Hauseinführung, Wassermessung und Verteilbatterie im Vorplatz UG

Warmwasseraufbereitung mittels Elektroboiler, 500l

Waschküche, UG

- Waschmaschine

- Tümbler

- Kunststoffausguss

sep. WC, EG

- Standklosett

- Waschtisch, Spiegel

Küche, EG

- Grosszügige Einbauküche mit Bar

- Apparate (eingebaut): Elektroherd 4-Plattenkochfeld, Backofen/Steamer, Kühlschrank, Geschirrspühler

Bad, OG

- Doppelwaschtisch, Spiegelschrank

- Badewanne

sep. WC, OG

- Standklosett

- Waschtisch, Spiegelschrank

Dachgeschoss:

- WC im Heizraum

Zustand

Die Liegenschaft befindet sich in einem sehr guten Allgemeinzustand. Soweit ersichtlich, liegen keine wesentlichen Mängel vor. die rund 30-jihrige Liegenschaft weist, ihrem Alter entsprechend, die üblichen Alterserscheinungen auf. Die Haustechnik, sanitären lnstallationen (Küche, sep. WC, Bad) sind modern. Das Bad ist mittelfristig ersatz- bzw. erneuerungsbedürftig

Umgebung

Hauszugang auf der Nordseite via Freitreppe ab dem Rosliweg. Kleiner Vorgarten mit Rasenfläche und Steingarten, Zugangsweg in Steinplatten und Zierbepflanzung

Kleiner gedeckter Sitzplatz (Zementplatten) und Ziergarten (Rasenfläche und Pflanzen) auf der Südseite.

Sep. PW-Garage (Vers. Nr. 3528) in Massivbauweise auf sep. Parezelle, Kat. Nr. 12041

Berwertung

Kriterien:

Folgende Kriterien sind für die nachfolgende Verkehrswertberechnung von entscheidender Bedeutung und sind als wertbeeinflussende Faktoren zu berücksichtigen.

+ Gute Makre und Mikrolage

+ Gute lnfrastruktur

+ Gute Wohnlage in urspninglichem Einfamilienhausquartier

+ Hohe Ausnützung (im Verhältnis zur Grundstücksgrösse)

+ Gut konzipiertes Wohnhaus

+ Guter Gebäudezustand

+ Erweiterungsputenzial im Dachgeschoss

Karten:

Bilder: